圳经观｜土地开发逼近极限，深圳如何“上天下地”要新增量发展空间？

深圳土地开发强度已达 “天花板” 数值50% 。经历数十年高速规模扩张后，这座超大城市正面临“无地可用”的瓶颈。

新近获批的《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》设下硬约束：到2035年，土地开发强度必须控制在58% 以内。在此前提下，深圳同时锚定了 “竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”目标。

土地开发强度被“锁死”，新产业往哪落？新基建朝哪长？

深圳的密集规划给出了突围方向：仰望天空——我国首部低空经济专项法规落地，城市上空已划设新型飞行器eVTOL测试空域；向下俯察——深达5至20米的地下空间，密集的轨道交通网与综合管廊、地下商城与这座城市同步生长。

“天空”与“地下”，正成为深圳破解土地困局、释放产业动能、创造消费新场景的增量战场。

开发强度已达50%上限，新增空间从何而来

近日召开的中央城市工作会议定调， 我国城市发展正告别“增量扩张”，全面转入“存量提质”新阶段。

深圳，无疑是这场转型中最具标本意义的城市。 作为全国土地开发强度最高的城市之一，深圳全市陆域面积 仅1997.47平方公里 ——不足广州1/4、上海1/3、北京的1/8。但土地开发强度已飙升触及50%红线 ，远超国际公认30%的警戒线。

与此同时，人口持续涌入，根据《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》（以下简称《规划》）：深圳市常住人口1757万人，实际服务管理人口2100万人左右。

走在深圳街头，密集的高楼与川流的人群构成城市的常态。土地资源捉襟见肘，城中村与科技园区比邻而居，居住空间被不断压缩。传统的“规模增长”式城市更新路径，在产业扩张与民生需求的激烈博弈中日渐失效 。

政府自然关注到了人口增长与土地资源短缺之间的矛盾。基于资源进展困境及城市宜居需求，深圳硬性“锁定”2035年人口上限—— 常住人口1900万以内，实际服务管理人口2300万左右 。

更为关键的是土地供给天花板：全市仅划设城镇开发边界1130.74平方公里（占陆域58%）。也就是说，未来十年，深圳新增建设用地空间被严格控制在8%左右。

深圳市规划设计研究院有限公司董事长、院长，教授级高级规划师司马晓认为，不管从人口密度还是开发强度而言，基本已到达极限，远超过纽约、东京、新加坡等开发程度比较高的密度城市。

这也就意味着深圳要另辟蹊径。深圳相关部门曾多次组织专家为此建言献策。中国工程院院士、深圳大学智慧城市研究院院长郭仁忠就曾提出，超大城市发展正从“土地依赖”迈向“科技主导”的新阶段，技术进步不仅重塑产业生态，更成为破解空间紧约束的核心动能。

面对十年仅8%的新增空间与2300万人口需求间的巨大鸿沟 ，深圳政府明确“科技主导”的突围路径： 地上地下空间复合利用——向天空要高度，向地下要深度。 

这一路径与2025年中央城市工作会议明确的“转变城市发展方式，更加注重集约高效”核心要求高度契合。

“上天”：“低空走廊”重塑城市交通逻辑

在深圳，“低空走廊”正在重塑城市交通逻辑：低空运输正与一些产业近距离、点对点、小批量、多频次的运输需求深度契合。

罗湖水贝珠宝产业带，载着8公斤黄金饰品的无人机穿越楼宇，12.6公里航程仅需12分钟，物流时效提升200%以上。

文旅产业的低空经济渗透率也在不断提升。深圳在观光旅游、短距通勤方面，积极探索低空载人飞行。

“盐田区地域空间有限，我们把目光投向天空，思路就打开了。”深圳市盐田区委常委、区人武部部长王贵喜表示，盐田区山海资源丰富，因地制宜以商旅应用牵引低空经济发展，并率先探索多种机型融合飞行。

事实上，低空经济无需占用地面土地，能有效缓解空间约束，开辟新的经济增长维度。通过向天空要空间，不仅可以实现产业的降本增效，还能有效缓解片区交通压力。中国（深圳）综合开发研究院物流与供应链管理研究所副所长张翼举表示，未来天空会和地上的马路一样，建成“城市三维立体交通”，载人、载货飞行器自主飞行，飞行机器人、空中出租车将成为现实。

深圳景观

所谓立体交通，是向空中或地下拓展空间的城市规划模式，由德国规划师希尔伯塞莫提出，通过整合地铁、公交、轻轨等构建三维运输网络。张翼举认为，深圳低空交通的探索，将会为现代城市立体交通的发展贡献更多实践样本。

比如，在低空飞行空间规划建起城市空中三维地图，把空域变成立体。天空在3000米以下范围内，要建几层空中公路，用哪一类飞行器，如何管理不同层的穿行，都要有清晰界定。

如今，深圳正在探索构建高效协同的低空空域管理机制。力争到2025年，全市120米以下适飞空域开放面积占比突破75%，低空商业航线总数突破1000条。

如何在空域利用迈出先行一步？在张翼举看来，相比起商业区上方空域，目前深圳高速公路的空域相对空白、可利用，未来极有可能成为深圳这座“天空之城”关键的“空中走廊”。低空经济与高速公路的深度融合将会重塑交通基础设施的运维与管理模式，尤其是无人机在高速公路领域已拓展出多个创新应用场景。

“入地”：立体城市的深圳样本

当西方学界仍将“立体城市”视为“现代主义乌托邦”时，深圳已将其落地到破解土地困局的日常实践。

深圳市规划院院长司马晓直言，北美、欧洲等地仅有局部尝试真正成规模的立体开发只发生在中国——尤其是近20年的深圳。

一方面从城市发展阶段的角度，空间资源紧约束条件下的城市更新把中国局部地区推向了更高的城市建设密度；另一方面，建设科技、交通技术、结构工程、数字化、信息化技术等也为营造高效舒适的立体城市提供了更好的实现手段，这些条件与机遇帮助我们把乌托邦变成了现实。

司马晓介绍，深圳经历的40年快速发展，造就世界城市建设史上的奇迹，同时也面临着人口过载、资源环境紧约束的挑战，如何在此形势下增加深圳的吸引力和承载力，引领城市可持续发展是必须直面的问题。

“向下要深度”成为除了“向上要高度”之外的另一个破局关键 。

早在几年前，《规划》草案征求意见时就明确提到：严格开发强度管控，促进地上地下空间复合利用。

深圳图书馆北馆

深圳拥有多年的“向下要地”经验：在洪湖公园，全自动地下污水处理厂与荷香园林垂直共生；福田高铁站地底30米处，亚洲最大地下火车站日均吞吐数十万客流；深圳图书馆北馆地下18米处，全国最深智能书库藏书400万册……这些“隐形地标”印证了深圳地下开发的深度与广度。截至2020年，深圳地下空间总面积已达1.04亿平方米，人均占有量 5.9平方米，两项数据均居全国前列。

在中国工程院院士、深圳大学土木与交通工程院院长陈湘生看来，深圳的地下空间改造实践带动了我国高效、集约利用的样本。

近日发布的《深圳市地下空间资源利用规划（2025—2035年）》更是明确了深圳“向下要地”的决心。例如，将向下“扩容”，在10个区划定48个地下空间重点开发区域，并力争到2035年，地下空间利用水平成为全球标杆。其中不乏“研究探索服务城市群的城际地下物流干线模式，服务湾区物资供应”等前沿规划，一度被外界视为“科幻片场景”。

或许10年后，我们将看到以香蜜湖-车公庙片区、西丽站枢纽周边片区等地下空间重点开发地区为代表的“地下城”带来的城市新奇迹。

但值得思考的是，未来十年，深圳能否通过“空间结构塑形”的治理模式，真正释放地上地下空间的潜力？这不仅关乎深圳能否突破“地面饱和困局”，更将为中国乃至全球高密度城市的立体城市建设提供关键范本。

撰文：唐孜孜 徐怀